不動産投資失敗を回避 ファイナンスを把握する①利回りとは
利回り（年利回り）とは、利子も含めた年間収益の投資金額に対する割合のことです。
一般的に利回りとは表面利回りを意味します。不動産会社が利回りという言葉を使うと通常は表面利回りのことを指します。ホームページや物件資料に掲載されている利回りとは表面利回りのことです。
【表面利回り】
「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
【実質利回り（ネット）】
「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
例えば年間家賃収入600万円、不動産価格6,000万円、購入時の諸経費480万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。
表面利回り(％) 600万円÷6,000万円×100＝10.0％
実質利回り(％) (600万円－100万円)÷(6,000万円＋480万円)×100＝7.7％
利回りは実質利回りで判断すべきです。表面利回りが高くても実質利回りが低いと投資効率が悪くなります。実際に不動産価格は実質利回りで決まります。建物の構造や築年数やエレベーターの有無でも大きく違います。築古物件の中には、修繕が必要で大きな費用がかかるケースもあります。予定していた利回りと乖離してしまうケースにならないように購入する時には修繕の費用も考慮して利回り計算をするべきです。
