【実質利回り（ネット利回り、グロス利回りとも言う）】

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので 割った数字です。 実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100 例えば年間家賃収入600万円、不動産価格6,000万円、購入時の諸経費480万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表 面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。 表面利回り(％) 600万円÷6,000万円×100＝10.0％  実質利回り(％) (600万円－100万円)÷(6,000万円＋480万円)×100＝7.7％  利回りは実質利回りで判断すべきです。表面利回りが高くても実質利回りが低いと投資効率が悪くなります。実際に不動産価格は実質利回りで決まります。建物 の構造や築年数やエレベーターの有無でも大きく違います。築古物件の中には、修繕が必要で大きな費用がかかるケースもあります。予定していた利回りと乖離 してしまうケースにならないように購入する時には修繕の費用も考慮して利回り計算をするべきです。

築40年、５階建のエレベーター無しのRCマンションで元県営住宅の物件が空室で苦戦

阪神淡路大震災での、倒壊して道路を塞いだビルの写真は衝撃的でした。道路は避難消火活動の生命線で復興への大動脈です。

東京都重要な新幹道路1000キロを指定し、この道路沿い建物の耐震診断を義務化しました。義務化の条例が都議会で可決されたのは偶然にも2011年3月11日で大震災の1時間前でした。

旧耐震建物でも、もし前面道路に向けて建物が倒れたとして、道路幅員12ｍ超なら道路幅員の半分以上ふさぐ建物、幅員が12ｍ以下ならば道路を6ｍ以上ふさぐ建物です。オフィスビルや分譲マンションも対象で、対象棟数5000棟です。

耐震診断は義務です。理由なく耐震診断しなければ建物名公表と最大50万円の罰金です。なお耐震診断は義務でも、耐震改修は努力義務です。

耐震診断を義務とするからには補助金があります。

ビルの耐震診断はだいたい数百万円かかります。所在自治体により補助が違い、また耐震診断費用実額にもよりますが、すべての分譲マンションと延床1万㎡以下の建築物は全額補助、延床1万㎡超の建築物は所有者1/5負担のケースが多いようです。

条例施工から3年経ちましたが、5000棟のうち1割の500棟が未だ耐震診断を受けていません。

東京都は5月29日までに500棟のうち59棟を公表しました（「耐震診断が実施されていない特定特急輸送道路沿道建築物の公表について」で検索）。住所地・接する道路名・建築物構造等が公表されています。

各市町村により診断実施期限が異なるので段階的に公表します。事前に「公表しますよ」と通知し「それらなら診断します」と回答すれば公表見送りです。

当初公表対象は86棟でしたが、この見送りにより公表は59棟になりました。

一部はビルマンション実名が公表されていますが、所有者名が特定できる建物名だと公表されません。つまり所有者の氏名が入ったビル名だと非公表です。

まだ注目されていないこともあり、今のところは公表された建物からの、テナント居住者の退去には至っていないようですが。（週刊ビル経営2015.7．6）

最近新幹線が開通して東京出張が以前に比べて楽になりました、新幹線の移動中も、出張中も、どこでも
快適に仕事ができるため、様々なものを詰め込み移動しています。

最近なんだか重たいなあと
思っていましたが
自宅で測ってみるとなんと

約１０キロ！！！

重たいわけですね

出張バック
ダイエットを検討ます

　8年前に銀行自己資本規制の国際基準を日本が導入した結果が「貸しはがし」でした。

中小企業はバタバタと倒産しました。新国際基準の策定中です。

銀行は国債等を大量に保有しています。金利上昇なら国債等は値下がり損失が発生します。長期固定での貸付金についても、同様に価値が下がります３．

欧州案は金利上昇時に銀行にこの損失を推計計上させてその分の自動的な資本積み増しを求めます。

邦銀は膨大な国債を保有し、日銀試算では金利1%上昇で邦銀所有債券は5.5兆円値下がり。そんな巨額損失を推計計上する国際基準となれば、金利上昇を警戒して、銀行は国債を買わず、住宅ローン等の融資をせず、金融は大ショックでしょう。日本と米国は欧州案には反対し対案を示しています。2016年中での決定を目指しています。（日経2015.6．9,25）