【不動産投資の落とし穴】利回りは「実質」で見るのが鉄則！
不動産投資を始めようと思ったとき、まず気になるのが「利回り」ではないでしょうか？
投資用物件の広告を見て、「表面利回り10％！」なんて文字に心が動いた方も多いはず。
でも、ちょっと待ってください。
その「10％」は、本当にあなたの手元に残る利益を表しているのでしょうか？
今回は、不動産投資で絶対に押さえておくべき「実質利回り」の重要性について、わかりやすく解説します。
表面利回りは、あくまで“目安”に過ぎない
まずは、よく目にする「表面利回り」から。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、年間家賃収入が600万円で、物件価格が6,000万円なら…
600万円 ÷ 6,000万円 × 100 ＝ 10.0％
このようにシンプルな計算で、収益性の“目安”を知ることができますが――
この数字には落とし穴があります。
表面利回りは、不動産を所有・運営するうえでかかる管理費や修繕費、税金などの諸経費が一切含まれていないのです。
実質利回りこそ、あなたの“本当の利益”を示す数字
そこで注目したいのが、実質利回りです。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）× 100
例えば以下のようなケースを見てみましょう：
• 年間家賃収入：600万円
• 物件価格：6,000万円
• 購入時の諸経費：480万円
• 年間の運用諸経費（管理費、修繕積立金など）：100万円
この場合の実質利回りは、
（600万円 − 100万円）÷（6,000万円 ＋ 480万円）× 100 ＝ 7.7％
表面利回りは10％でも、実際には7.7％。
この差、意外と大きいですよね。
では、諸経費ってどんなものがあるの？
不動産投資には、物件の購入時と保有中に、さまざまな費用がかかります。
▷ 購入時の諸経費：
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 印紙代
• ローン事務手数料 など
▷ 保有時の諸経費：
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 共用部の光熱費や清掃費 など
これらを考慮せず「高利回りだ！」と飛びつくのは、かなり危険です。
築古物件に潜む“修繕リスク”にも注意
築年数の古い物件は価格が安く、表面利回りが高く見えることもあります。
しかしその分、設備の老朽化による修繕費用が多くかかる傾向があります。
給湯器や配管、水回りのリフォームなど、大きな出費になる可能性も。
購入前に専門家によるインスペクション（建物調査）を受けて、将来的な修繕費まで見込んでおくことが重要です。
エレベーターの有無も意外と大事
また、意外に見落としがちなのがエレベーターの有無。
エレベーターがない物件では、高層階に住むメリットが薄れ、入居希望者が減る可能性も。
一方、エレベーターがある場合には、維持費やメンテナンス費用が発生します。
こうした建物の仕様も、実質利回りに大きく影響してくるポイントです。
まとめ：投資判断は「実質利回り」を基準に
不動産投資では、実質利回りをしっかり見極めることが成功への第一歩です。
表面利回りに惑わされず、費用を丁寧に把握し、将来的なリスクも見込んだうえで判断することで、
「思っていたより儲からなかった…」という後悔を防ぐことができます。
不動産投資は、短期的なギャンブルではなく、長期的に資産を育てていくための手段。
ぜひ、実質利回りという“リアルな数字”を武器に、堅実な投資を目指してください！
