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先日社内勉強会を開催しました

内容は空室対策

空室が増加している市場では

常に空室対策を意識した改善が必須です

入居率を高める様々な対策があります

空室をお客様に喜んでいただけるお部屋にして

満室経営を実現できるように

私ども管理会社はオーナーさまへの提案をしっかりと行っていきます。

（早速e-ラーニングのきょういくんアップしました。）

こんにちは、クラスコ代表の小村典弘です。

 

昨今、空室対策は不動産経営における最重要課題の一つと言えるでしょう。市場の競争が激化する中で、いかにして入居者のニーズに応え、選ばれる物件にしていくか。その答えは、机上の空論ではなく「現場」にこそあると私は考えています。

 

先日、クラスコのスタッフ向けに空室対策の現場勉強会を実施しました。お客様が物件を初めて目にする瞬間から、実際に部屋で生活するイメージを持つまで、あらゆる視点から徹底的にチェックを行うものです。今回は、その勉強会の内容を一部ご紹介しながら、私が考える空室対策の極意についてお話ししたいと思います。

 

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現場に潜む改善のヒント

 

勉強会では、まず物件の外観から細かくチェックしていきます。

• 看板の位置や状態：看板は物件の顔です。見やすく、清潔感があるか？物件名やロゴタイプは適切か？第一印象を大きく左右します。

• ゴミ箱の状態：ゴミの分別は適切か？清潔に保たれているか？入居者の生活レベルを推測させるポイントです。

• 自転車置き場の整理状況：自転車は整頓されているか？スペースは十分か？利用者のマナーや物件管理の質が表れます。

• 駐車場の線引き：線が薄れていないか？駐車しやすいか？車の出し入れのスムーズさは入居者の満足度に直結します。

• グレーチングの安全性：グラつきはないか？小さなことですが、安全に関わる部分は徹底的にチェックが必要です。

 

次に、エントランスへと進みます。

• 集合ポストのチェック：前入居者のシールが残っていないか？チラシが溢れていないか？細部まで清掃が行き届いているかが重要です。

• 照明の状態：暗くないか？明るく、安心感を与える雰囲気か？夜間の印象は特に大切です。

• 掲示板の状態：古い広告物が掲示されていないか？掲示板自体が劣化していないか？情報発信源として機能しているかを確認します。

• 清掃状況：共用部分全体の清掃は行き届いているか？清潔さは入居意欲を大きく左右します。

 

そして、いよいよ空室の中へ。

• 決まる部屋作りになっているか？：ターゲット層に合わせた内装、設備になっているか？間取りは時代に合っているか？

• 人気の設備が付加されているか？：エアコン、インターネット環境、独立洗面台など、現代の入居者が求める設備は整っているか？

• 適正家賃なのか？：周辺の類似物件と比較して、家賃設定は適切か？データに基づいた分析が不可欠です。

 

今回の現場チェックでは、各ポイントを動画で撮影しました。これは今後、Eラーニングでの教育システムとして活用するためです。社内の人材育成はもちろん、将来的には不動産会社向けの教育コンテンツとしても展開していきたいと考えています。

 

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DO IDEA が導く、顧客視点の空室対策

 

私が常に大切にしている考え方、それが「DO IDEA」です。

• Dream（夢）：どんな未来を実現したいか？

• Objective（目的）：そのために何を達成すべきか？

• Idea（アイデア）：どのようにそれを実現するか？

• Design（設計）：具体的にどのように実行するか？

• Action（行動）：実際に行動する。

 

空室対策においても、この「DO IDEA」の考え方は非常に有効です。

まず、「空室をなくし、満室経営を実現する」という夢を描き、そのために「入居者の満足度を高め、競争力のある物件にする」という目的を設定します。そして、「顧客視点を徹底的に取り入れた現場主義の対策」というアイデアに基づき、今回の勉強会のような設計と行動へとつなげていくのです。

 

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今日からできる！空室対策チェックリスト

 

＜外観チェック＞

☑ 看板は見やすく、清潔ですか？

☑ 物件名・ロゴタイプは適切ですか？

☑ ゴミ箱は清潔に管理されていますか？

☑ 自転車置き場は整理されていますか？

☑ 駐車場の線引きは明確ですか？

☑ グレーチングにグラつきはありませんか？

 

＜エントランスチェック＞

☑ 集合ポストに前入居者のシールは残っていませんか？

☑ ポストは清潔ですか？チラシで溢れていませんか？

☑ エントランスは明るく安心感がありますか？

☑ 掲示板に古い広告物はありませんか？

☑ 共用部分の清掃は行き届いていますか？

 

＜空室チェック＞

☑ ターゲット層に合った部屋作りになっていますか？

☑ 人気の設備（ネット、独立洗面台等）は付いていますか？

☑ 家賃設定は適正ですか？

☑ 室内は清潔に保たれていますか？

☑ 設備は正常に作動しますか？

 

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テクノロジーを活用した効率的な空室対策

 

近年、不動産テックの進化は目覚ましいものがあります。VR内見、オンライン契約、スマートロックなど、テクノロジーを活用することで、入居希望者の利便性を高め、空室期間を短縮することが可能です。

 

また、AIを活用した家賃査定やマーケティング分析も、より効果的な空室対策に繋がります。クラスコでも積極的にこれらの技術を取り入れ、業務効率化と顧客満足度向上を両立させる取り組みを続けています。

 

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まとめ：顧客視点こそが満室経営の鍵

 

今回のブログでは、空室対策の現場勉強会の様子と、私が考える空室対策の極意についてご紹介しました。

 

改めて強調したいのは、空室を埋めるために最も大切なのは「お客様の視点に立つこと」です。

入居希望者が何を求め、何に不満を感じるのか。それを現場で肌で感じ、改善に繋げていく。

 

この「基本」に立ち返ることが、満室経営への一番の近道だと私は確信しています。

 

不動産オーナー、経営者の皆様におかれましては、ぜひ今回の内容を参考に、ご自身の物件を見つめ直してみてください。そして、共にこの空室時代を乗り越え、不動産業界の未来を切り拓いていきましょう。

 

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株式会社クラスコ

代表取締役社長

小村 典弘

 

 

 

2月26日(日)「不動産経営はデザイン力で変わる」出版記念祝賀会を開催いただきました

目次

1. 【築古物件再生のリアル】家賃下落から脱却し、満室経営を実現するリノベーション戦略
2. なぜ今、リノベーションなのか？データが示す驚きの効果
3. 小村典弘のDO IDEA：コンセプト設定が成功の鍵
4. 視察ツアーで見えた確信。オーナーの皆様のリアルな声
5. 今日からできる！収益最大化のためのリノベーションステップ
6. まとめ：リノベーションは「攻め」の経営戦略

1. 【築古物件再生のリアル】家賃下落から脱却し、満室経営を実現するリノベーション戦略

「毎年下がり続ける家賃、空室が埋まらない焦燥感…」

もしあなたが不動産オーナーであれば、一度はそんな悩みを抱えたことがあるのではないでしょうか。特に築年数が経過した物件では、家賃下落は避けて通れない現実です。しかし、諦めるのはまだ早いです。

先日、弊社が開催したリノベーション物件視察ツアーには、多くのオーナー様、経営者の方々にご参加いただきました。目的はただ一つ、築古物件が持つポテンシャルを最大限に引き出し、収益を改善するための具体的な戦略 を体感していただくこと。

ツアーでご覧いただいたのは、単なるリフォームとは一線を画す、徹底的に考え抜かれたリノベーション物件です。間取りの変更、最新設備の導入はもちろんのこと、ターゲット層を明確にしたコンセプト設定によって、物件の価値を劇的に向上させることに成功しています。

この記事では、ツアーの様子を交えながら、家賃下落から脱却し、満室経営を実現するためのリノベーション戦略 について深く掘り下げていきます。

2. なぜ今、リノベーションなのか？データが示す驚きの効果

なぜ今、リノベーションがこれほどまでに注目されているのでしょうか？

その答えは、データが示す明確な効果 にあります。

築古物件の家賃下落は、オーナーの収益を圧迫するだけでなく、入居者の質低下にも繋がりかねません。結果として、物件の管理コストが増加し、経営状況は悪化の一途を辿ります。

そこで重要になるのが、現状維持という消極的な選択肢を捨て、積極的に物件の価値を高めるリノベーション です。

弊社では、蓄積されたデータに基づき、間取り、築年数といった物件の特性に合わせて、最適な改善方法を分析しています。その上で、ファイナンスの視点から最も効果的なリノベーションプランをご提案しています。

リノベーションは、単に物件を綺麗にするだけでなく、節税効果 も期待できます。適切なリノベーションを行うことで、物件の資産価値を高めながら、税負担を軽減することも可能なのです。

3. 小村典弘のDO IDEA：コンセプト設定が成功の鍵

弊社のリノベーションが他と一線を画すのは、一つ一つの物件に明確なコンセプトを設定している 点です。

これは、私が提唱する 「DO IDEA」 の重要な要素の一つでもあります。

DO IDEAとは、単なる思いつきではなく、市場のニーズを深く理解し、独自のアイデアを掛け合わせることで、新たな価値を創造する考え方です。

リノベーションにおいても、ターゲットとなる入居者層を徹底的に分析し、彼らが求めるライフスタイルや価値観に合致したコンセプトを設定します。例えば、「テレワークを快適にするための書斎付き物件」、「ペットとの暮らしを楽しむための専用設備を備えた物件」など、具体的なニーズに応えることで、競合物件との差別化を図り、高い入居率と家賃設定を実現しています。

コンセプト設定は、リノベーションの方向性を決定づける羅針盤です。明確なコンセプトがあれば、デザイン、設備、素材選びなど、全ての要素が一貫性を持ち、魅力的な空間が生まれます。

4. 視察ツアーで見えた確信。オーナーの皆様のリアルな声

先日開催したリノベーション物件視察ツアーでは、実際に弊社が手がけた物件をオーナーの皆様にご覧いただきました。

参加されたオーナー様からは、

• 「築古物件がここまで変わるとは想像以上だった」
• 「コンセプト設定の重要性を肌で感じた」
• 「自分の物件でもリノベーションを検討したい」

といった、大変嬉しいお言葉をいただきました。

特に印象的だったのは、懇親会でのオーナー様の熱意です。実際にリノベーションによって収益を改善されたオーナー様の成功事例は、参加者の皆様にとって大きな刺激になったようです。

視察ツアーを通じて、リノベーションは決してコストではなく、未来への投資である という確信を、オーナーの皆様と共有できたと感じています。

5. 今日からできる！収益最大化のためのリノベーションステップ

では、実際にリノベーションを検討する際に、どのようなステップを踏めば良いのでしょうか？

私が考える、収益最大化のためのリノベーションステップは以下の通りです。

1. 現状分析: 所有物件の築年数、間取り、周辺環境、入居者のニーズなどを徹底的に分析します。
2. データに基づいた改善策の検討: 過去のデータや市場動向を参考に、最適な改善方法を複数検討します。
3. ファイナンス分析: 各改善案について、費用対効果、節税効果などを詳細に分析し、最適なプランを選定します。
4. コンセプト設定: ターゲットとなる入居者層を明確にし、彼らのニーズに合致したコンセプトを設定します。
5. デザイン・設計: コンセプトに基づき、機能性とデザイン性を両立させた設計を行います。
6. 施工: 信頼できる施工業者を選定し、質の高い工事を行います。
7. マーケティング: 物件の魅力を最大限に伝えるマーケティング戦略を実行します。

これらのステップを一つ一つ丁寧に進めることで、リノベーションの成功確率を格段に高めることができます。

6. まとめ：リノベーションは「攻め」の経営戦略

この記事では、築古物件の家賃下落から脱却し、収益を最大化するためのリノベーション戦略について解説してきました。

重要なのは、リノベーションを単なる修繕ではなく、「攻め」の経営戦略として捉える ことです。

データに基づいた分析、明確なコンセプト設定、そして何よりもオーナー自身の積極的な姿勢が、リノベーションの成功には不可欠です。

今回の視察ツアーを通じて、多くのオーナー様がリノベーションの可能性を感じ、新たな一歩を踏み出す決意をされたことと思います。

私たちクラスコは、これからもオーナーの皆様のパートナーとして、不動産経営の未来を切り拓くための最適なソリューションを提供してまいります。

共に、不動産業界の未来を創造していきましょう。

 

大きくわけると

①現状維持（家賃下落）

②貸し方の変更（初期費用を圧縮する）

③ワンポイントリノベや設備追加

④リノベーション

手段をファイナンス分析を行い決定致します。

節税後の利回り、も考慮して判断致します。

弊社のリノベーションは１つ１つコンセプトを設定して

付加価値を創造します。

 

弊社でリノベーションした物件をオーナーの皆様に見ていただいて体感いただくことで

今後の賃貸経営の改善手法の１つを理解していただけと思っております。

ツアー後の懇親会で、物件を見てリノベーションの力を実感できた

など、嬉しい言葉も頂けました。沢山のご参加頂きありがとうございます。