平成25年に開示された相続税の改正により相続税を支払義務が生じる人の割合が、改正前の二倍ほどに増えると言われています
今回の大きな改正とし ては、税率構造の見直しと、基礎控除の減額が挙げられます。税率の見直しでは、法定相続分の金額が2億円超～3億円以下の場合と、6億円を超える場合に、 現行の税率よりも5％の引き上げが生じます。また、多くの人に関わる基礎控除の改正では、控除額が大幅に下がるため、これまでは相続税を払う必要がないと 考えていた人にも、支払い義務が発生することがあります。
相続税は、財産に対する評価によって変動します。そのため、現在持っている財産をどのよ うな形で相続するかによって、大きく節税することが可能になります。現金での相続では評価が100％のところを、不動産で相続すれば評価が下がり、それを 賃貸物件とすることでさらに評価を下げることができ、相続税も少なくすることができるのです。財産をよりよい形で相続したいとお考えの方へ、税や不動産の スペシャリストが在籍するクラスコが力になります。ぜひ一度ご相談ください。

不動産投資を始めようと思ったとき、まず気になるのが「利回り」ではないでしょうか？

投資用物件の広告を見て、「表面利回り10％！」なんて文字に心が動いた方も多いはず。

でも、ちょっと待ってください。

その「10％」は、本当にあなたの手元に残る利益を表しているのでしょうか？

今回は、不動産投資で絶対に押さえておくべき「実質利回り」の重要性について、わかりやすく解説します。

表面利回りは、あくまで“目安”に過ぎない

まずは、よく目にする「表面利回り」から。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、年間家賃収入が600万円で、物件価格が6,000万円なら…

600万円 ÷ 6,000万円 × 100 ＝ 10.0％

このようにシンプルな計算で、収益性の“目安”を知ることができますが――

この数字には落とし穴があります。

表面利回りは、不動産を所有・運営するうえでかかる管理費や修繕費、税金などの諸経費が一切含まれていないのです。

実質利回りこそ、あなたの“本当の利益”を示す数字

そこで注目したいのが、実質利回りです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸経費）× 100

例えば以下のようなケースを見てみましょう：

• 年間家賃収入：600万円

• 物件価格：6,000万円

• 購入時の諸経費：480万円

• 年間の運用諸経費（管理費、修繕積立金など）：100万円

この場合の実質利回りは、

（600万円 − 100万円）÷（6,000万円 ＋ 480万円）× 100 ＝ 7.7％

表面利回りは10％でも、実際には7.7％。

この差、意外と大きいですよね。

では、諸経費ってどんなものがあるの？

不動産投資には、物件の購入時と保有中に、さまざまな費用がかかります。

▷ 購入時の諸経費：

• 登録免許税

• 不動産取得税

• 仲介手数料

• 司法書士への報酬

• 印紙代

• ローン事務手数料 など

▷ 保有時の諸経費：

• 管理費

• 修繕積立金

• 固定資産税・都市計画税

• 火災保険料

• 共用部の光熱費や清掃費 など

これらを考慮せず「高利回りだ！」と飛びつくのは、かなり危険です。

築古物件に潜む“修繕リスク”にも注意

築年数の古い物件は価格が安く、表面利回りが高く見えることもあります。

しかしその分、設備の老朽化による修繕費用が多くかかる傾向があります。

給湯器や配管、水回りのリフォームなど、大きな出費になる可能性も。

購入前に専門家によるインスペクション（建物調査）を受けて、将来的な修繕費まで見込んでおくことが重要です。

エレベーターの有無も意外と大事

また、意外に見落としがちなのがエレベーターの有無。

エレベーターがない物件では、高層階に住むメリットが薄れ、入居希望者が減る可能性も。

一方、エレベーターがある場合には、維持費やメンテナンス費用が発生します。

こうした建物の仕様も、実質利回りに大きく影響してくるポイントです。

まとめ：投資判断は「実質利回り」を基準に

不動産投資では、実質利回りをしっかり見極めることが成功への第一歩です。

表面利回りに惑わされず、費用を丁寧に把握し、将来的なリスクも見込んだうえで判断することで、

「思っていたより儲からなかった…」という後悔を防ぐことができます。

不動産投資は、短期的なギャンブルではなく、長期的に資産を育てていくための手段。

ぜひ、実質利回りという“リアルな数字”を武器に、堅実な投資を目指してください！

築40年、５階建のエレベーター無しのRCマンションで元県営住宅の物件が空室で苦戦

阪神淡路大震災での、倒壊して道路を塞いだビルの写真は衝撃的でした。道路は避難消火活動の生命線で復興への大動脈です。

東京都重要な新幹道路1000キロを指定し、この道路沿い建物の耐震診断を義務化しました。義務化の条例が都議会で可決されたのは偶然にも2011年3月11日で大震災の1時間前でした。

旧耐震建物でも、もし前面道路に向けて建物が倒れたとして、道路幅員12ｍ超なら道路幅員の半分以上ふさぐ建物、幅員が12ｍ以下ならば道路を6ｍ以上ふさぐ建物です。オフィスビルや分譲マンションも対象で、対象棟数5000棟です。

耐震診断は義務です。理由なく耐震診断しなければ建物名公表と最大50万円の罰金です。なお耐震診断は義務でも、耐震改修は努力義務です。

耐震診断を義務とするからには補助金があります。

ビルの耐震診断はだいたい数百万円かかります。所在自治体により補助が違い、また耐震診断費用実額にもよりますが、すべての分譲マンションと延床1万㎡以下の建築物は全額補助、延床1万㎡超の建築物は所有者1/5負担のケースが多いようです。

条例施工から3年経ちましたが、5000棟のうち1割の500棟が未だ耐震診断を受けていません。

東京都は5月29日までに500棟のうち59棟を公表しました（「耐震診断が実施されていない特定特急輸送道路沿道建築物の公表について」で検索）。住所地・接する道路名・建築物構造等が公表されています。

各市町村により診断実施期限が異なるので段階的に公表します。事前に「公表しますよ」と通知し「それらなら診断します」と回答すれば公表見送りです。

当初公表対象は86棟でしたが、この見送りにより公表は59棟になりました。

一部はビルマンション実名が公表されていますが、所有者名が特定できる建物名だと公表されません。つまり所有者の氏名が入ったビル名だと非公表です。

まだ注目されていないこともあり、今のところは公表された建物からの、テナント居住者の退去には至っていないようですが。（週刊ビル経営2015.7．6）

最近新幹線が開通して東京出張が以前に比べて楽になりました、新幹線の移動中も、出張中も、どこでも
快適に仕事ができるため、様々なものを詰め込み移動しています。

最近なんだか重たいなあと
思っていましたが
自宅で測ってみるとなんと

約１０キロ！！！

重たいわけですね

出張バック
ダイエットを検討ます